1. Apresentação

A administração de condomínios tornou-se uma atividade cada vez mais complexa.

Às responsabilidades tradicionais do síndico — administração, finanças, manutenção, segurança, questões jurídicas e gestão de pessoas — somaram-se novos desafios relacionados à transformação digital, proteção de dados, sustentabilidade, novas tecnologias prediais, cibersegurança e, mais recentemente, à rápida disseminação da Inteligência Artificial.

O condomínio contemporâneo deve ser compreendido como uma organização na qual convivem:

pessoas + patrimônio + recursos financeiros + contratos + dados + tecnologia + riscos.

Nesse contexto, o Instituto para a Valorização da Educação e da Pesquisa do Estado de São Paulo – IVEPESP propõe a realização de um curso cuja proposta busca formar síndicos profissionais e síndicos condôminos capazes de combinar conhecimentos administrativos, jurídicos, financeiros, técnicos e humanos com as novas possibilidades proporcionadas pela tecnologia e pela Inteligência Artificial.

2. Conceito

O curso parte de um princípio:

O síndico contemporâneo precisa saber administrar patrimônio, pessoas, recursos financeiros, dados, riscos e tecnologia.

Não se espera que o síndico seja especialista em todas essas áreas.

Sua principal competência deve ser:

compreender problemas, utilizar informações confiáveis, mobilizar especialistas e tomar boas decisões.

A Inteligência Artificial surge como importante ferramenta de apoio a esse processo.

Ela não substitui o síndico.

A Inteligência Artificial apoia a decisão.
A responsabilidade pela decisão continua sendo humana.

3. Objetivo geral

Capacitar síndicos, futuros síndicos e gestores condominiais para uma administração profissional, transparente, sustentável e baseada em dados, incorporando de maneira responsável tecnologias digitais e ferramentas de Inteligência Artificial.

4. Público-alvo

O curso será destinado a:

síndicos profissionais;
síndicos condôminos;
proprietários interessados em administrar seus próprios condomínios;
subsíndicos;
conselheiros fiscais e consultivos;
gestores prediais;
profissionais de administradoras;
profissionais interessados em ingressar no mercado condominial.

Uma das finalidades do programa será também estimular proprietários qualificados a assumirem maior protagonismo na administração dos próprios condomínios.

5. Estrutura geral

Carga horária total: 100 horas

Formação estruturada — 80 horas

Governança e Gestão Condominial — 10h
Direito Condominial Aplicado — 10h
Gestão Financeira e Econômica — 10h
Pessoas, Liderança e Gestão de Conflitos — 10h
Engenharia, Manutenção e Segurança — 14h
Sustentabilidade e Resiliência — 8h
Condomínio Digital, Dados e Cibersegurança — 8h
Inteligência Artificial Aplicada aos Condomínios — 10h

Formação prática — 20 horas

Laboratório IVEPESP de Condomínios Inteligentes — 20h

6. MÓDULO 1

Governança e Gestão Condominial — 10 horas

Conteúdo

O condomínio como organização.
Papel contemporâneo do síndico.
Síndico profissional e síndico condômino.
Responsabilidades do síndico.
Relação entre síndico, administradora e conselho.
Governança.
Transparência.
Ética.
Compliance.
Planejamento da gestão.
Prestação de contas.
Indicadores de desempenho.
Tomada de decisão.

7. MÓDULO 2

Direito Condominial Aplicado — 10 horas

Conteúdo

Convenção e regimento interno.
Assembleias.
Assembleias presenciais, digitais e híbridas.
Quóruns.
Procurações.
Obras e reformas.
Responsabilidade civil.
Inadimplência.
Relações entre condôminos.
Uso das áreas comuns.
Locações de curta duração.
Contratos.
Documentação.
Prevenção de riscos jurídicos.

O módulo utilizará predominantemente situações reais e estudos de caso.

8. MÓDULO 3

Gestão Financeira e Econômica — 10 horas

Conteúdo

Orçamento condominial.
Fluxo de caixa.
Previsão orçamentária.
Fundo de reserva.
Planejamento de investimentos.
Planejamento plurianual.
Inadimplência.
Cobrança.
Compras.
Contratação de fornecedores.
Análise comparativa de propostas.
Gestão de contratos.
Seguros.
Prestação de contas.
Auditoria.
Indicadores financeiros.
Identificação de gastos anormais.

9. MÓDULO 4

Pessoas, Liderança, Comunicação e Gestão de Conflitos — 10 horas

Conteúdo

Liderança.
Funcionários próprios e terceirizados.
Comunicação.
Comunicação em situações de crise.
WhatsApp e redes sociais.
Negociação.
Mediação.
Gestão de reclamações.
Conflitos entre moradores.
Diversidade geracional.
Inclusão.
Acessibilidade.
Idosos.
Crianças.
Animais.
Construção de uma cultura de colaboração.

Administrar condomínio é também administrar relações humanas.

10. MÓDULO 5

Engenharia, Manutenção e Segurança Predial — 14 horas

Conteúdo

Manutenção preventiva.
Manutenção corretiva.
Manutenção preditiva.
Plano de manutenção.
Inspeção predial.
Sistemas elétricos.
Sistemas hidráulicos.
Elevadores.
Bombas.
Geradores.
Gás.
Proteção contra incêndio.
Descargas atmosféricas.
Reformas.
Obras.
Laudos.
Responsabilidade técnica.
Plano de emergência.
Controle de acesso.
Sistemas de segurança.
Infraestrutura para veículos elétricos.

11. MÓDULO 6

Sustentabilidade e Resiliência — 8 horas

Conteúdo

Água.
Energia.
Indicadores de consumo.
Eficiência energética.
Energia solar.
Gestão de resíduos.
Reciclagem.
Reúso.
Áreas verdes.
Mudanças climáticas.
Chuvas intensas.
Enchentes.
Ondas de calor.
Planos de contingência.
Sustentabilidade econômica e ambiental.

12. MÓDULO 7

Condomínio Digital: Dados, LGPD, IoT e Cibersegurança — 8 horas

Conteúdo

Transformação digital.
Sistemas de gestão.
Aplicativos.
Portaria remota.
Controle de acesso.
Biometria.
Reconhecimento facial.
Câmeras.
Internet das Coisas — IoT.
Sensores.
Proteção de dados.
LGPD.
Segurança da informação.
Cibersegurança.
Backup.
Controle de senhas e acessos.
Ataques digitais.
Resposta a incidentes.
Relação com fornecedores de tecnologia.

13. MÓDULO 8

Inteligência Artificial Aplicada aos Condomínios — 10 horas

Fundamentos

O que é Inteligência Artificial.
IA generativa.
Modelos de linguagem.
Agentes de IA.
Automação.
Análise de dados.
Limitações.
Alucinações.
Privacidade.
Segurança.
Ética.
Responsabilidade humana.

Aplicações na atividade do síndico

A IA poderá auxiliar na:

produção de comunicados;
elaboração de relatórios;
organização de assembleias;
preparação de pautas;
elaboração e revisão preliminar de atas;
síntese de documentos;
organização de contratos;
comparação de propostas;
análise de despesas;
planejamento;
cronogramas;
gestão de manutenção;
construção de indicadores;
análise de consumo;
atendimento aos moradores.

O aluno deverá aprender também quando não utilizar IA e quando será indispensável consultar profissionais especializados.

14. GRANDE DIFERENCIAL DO CURSO

Laboratório IVEPESP de Condomínios Inteligentes

20 horas

As últimas 20 horas do programa serão destinadas integralmente à aplicação dos conhecimentos adquiridos.

O objetivo será transformar conhecimento em capacidade prática de gestão.

Os participantes receberão situações semelhantes às encontradas diariamente na administração de condomínios e deverão construir soluções utilizando:

conhecimento profissional + dados + tecnologia + Inteligência Artificial.

15. Estrutura do Laboratório

Oficina 1 — IA como Copiloto do Síndico

Os participantes aprenderão a utilizar ferramentas de IA para:

elaborar comunicados;
produzir relatórios;
resumir documentos;
preparar reuniões;
organizar tarefas;
desenvolver planos de ação.

Oficina 2 — Assembleia Inteligente

A partir de um caso simulado, o participante deverá:

identificar o problema;
organizar documentos;
elaborar pauta;
preparar material informativo;
analisar alternativas;
produzir comunicação aos moradores;
preparar a assembleia;
produzir minuta de ata;
organizar o acompanhamento posterior das decisões.

Oficina 3 — Orçamento Inteligente

Será apresentado um conjunto de informações financeiras de um condomínio.

Os alunos deverão:

analisar receitas e despesas;
encontrar variações relevantes;
identificar possíveis anomalias;
construir indicadores;
avaliar oportunidades de economia;
produzir uma proposta orçamentária;
preparar relatório para apresentação ao conselho.

Oficina 4 — Compras e Contratos com apoio da IA

Os participantes receberão propostas diferentes para um mesmo serviço.

Deverão:

estruturar critérios de comparação;
analisar preços;
analisar escopo;
identificar diferenças contratuais;
apontar riscos;
construir matriz comparativa;
elaborar recomendação fundamentada.

A decisão final continuará sendo humana.

16. Manutenção Inteligente

Um dos estudos de caso poderá envolver um condomínio fictício contendo:

elevadores;
bombas;
geradores;
sistemas elétricos;
sistemas hidráulicos;
equipamentos de segurança;
contratos de manutenção.

O participante deverá construir um:

Plano Inteligente de Manutenção

integrando:

equipamento;
periodicidade;
fornecedor;
documentação;
custo;
risco;
histórico;
data da próxima intervenção.

O exercício permitirá introduzir o conceito de manutenção preditiva baseada em dados.

17. Água e Energia — Análise Inteligente

Os alunos receberão uma série histórica simulada de consumo.

A tarefa será identificar:

tendências;
aumentos anormais;
possíveis vazamentos;
sazonalidade;
oportunidades de economia;
indicadores por unidade ou área;
projeções.

A atividade mostrará como transformar simples registros de consumo em informações úteis para decisões administrativas.

18. Simulação de Crise

Os grupos receberão um cenário de emergência.

Exemplos:

incêndio;
inundação;
pane elétrica;
vazamento de gás;
ataque cibernético;
vazamento de dados;
falha de elevadores;
conflito grave entre moradores.

Os participantes deverão desenvolver:

diagnóstico;
prioridades;
responsabilidades;
plano de ação;
comunicação;
documentação;
ações posteriores ao incidente.

19. O Agente de IA do Síndico

Uma atividade central do laboratório será apresentar aos participantes o conceito de um:

AGENTE DE IA DO SÍNDICO

Trata-se de um assistente digital que poderá ajudar o gestor a organizar continuamente informações e atividades.

O conceito poderá ser dividido em diferentes agentes especializados.

Agente Financeiro

Poderá auxiliar no acompanhamento de:

orçamento;
despesas;
inadimplência;
contratos;
indicadores.

Agente de Manutenção

Poderá acompanhar:

equipamentos;
inspeções;
documentos;
cronogramas;
contratos;
vencimentos.

Agente de Assembleias

Poderá apoiar:

organização de documentos;
pautas;
perguntas;
atas;
acompanhamento das deliberações.

Agente de Comunicação

Poderá auxiliar na elaboração de:

circulares;
comunicados;
avisos;
respostas;
relatórios.

Agente de Indicadores

Poderá reunir informações sobre:

finanças;
inadimplência;
manutenção;
água;
energia;
ocorrências;
contratos.

20. Painel do Síndico

Outro produto a ser desenvolvido durante o laboratório será o conceito de:

Painel Inteligente de Gestão Condominial

Um painel capaz de apresentar ao síndico e ao conselho, de maneira simples, indicadores como:

Finanças

receita;
despesa;
saldo;
inadimplência.

Manutenção

serviços pendentes;
inspeções;
equipamentos críticos.

Contratos

vencimentos;
reajustes;
fornecedores.

Consumo

água;
energia;
gás.

Ocorrências

reclamações;
incidentes;
chamados.

Gestão

assembleias;
decisões pendentes;
planos de ação.

O objetivo é substituir a administração puramente reativa por uma gestão baseada em evidências.

21. Projeto Final

Ao final do laboratório, cada participante ou grupo desenvolverá um:

Plano de Gestão Inteligente de um Condomínio

O projeto deverá contemplar:

diagnóstico;
governança;
planejamento;
orçamento;
manutenção;
segurança;
sustentabilidade;
comunicação;
indicadores;
dados e tecnologia;
aplicações de Inteligência Artificial;
plano de implantação.

22. Metodologia

A metodologia será baseada na integração entre teoria e prática.

Serão utilizados:

aulas;
oficinas;
estudos de caso;
resolução de problemas;
simulações;
debates;
ferramentas digitais;
análise de dados;
Inteligência Artificial;
trabalho em grupos;
desenvolvimento de projetos.

O aluno não deverá ser apenas receptor de conteúdo.

Deverá assumir o papel de gestor diante de situações concretas.

23. Formação do Síndico Condômino

O IVEPESP entende que o avanço tecnológico pode produzir também uma importante mudança na administração condominial.

Muitos proprietários possuem experiência profissional, conhecimento administrativo e capacidade de liderança, mas evitam assumir a função de síndico porque consideram excessivas a burocracia e a carga operacional.

Ferramentas digitais e agentes de Inteligência Artificial podem reduzir parte desse problema.

Dessa forma, o programa poderá estimular:

mais proprietários qualificados a participarem da gestão dos próprios condomínios.

A tecnologia não elimina a necessidade de administradoras, engenheiros, advogados, contadores ou demais especialistas.

Pode, porém, permitir que o síndico coordene esses diferentes profissionais de maneira mais eficiente.

24. Perfil do Egresso

Ao final do programa, o participante deverá estar preparado para atuar como um:

GESTOR INTELIGENTE DE CONDOMÍNIOS

capaz de integrar:

**Governança

Pessoas
Finanças
Direito
Engenharia
Segurança
Sustentabilidade
Dados
Tecnologia
Inteligência Artificial**

25. Diferencial IVEPESP

O diferencial do programa não será simplesmente incluir algumas aulas sobre Inteligência Artificial em um curso convencional de síndicos.

A proposta é diferente.

A Inteligência Artificial será transversal à formação.

O participante aprenderá simultaneamente:

Gestão condominial

como utilizar tecnologias contemporâneas para melhorar essa gestão.

O Laboratório IVEPESP de Condomínios Inteligentes permitirá ainda que todo o conhecimento adquirido seja aplicado a situações reais ou simuladas.

26. Princípio Orientador

O IVEPESP considera que a transformação tecnológica deverá ampliar — e não reduzir — a responsabilidade dos gestores.

Por isso, todo o programa estará orientado pelo princípio:

Tecnologia para ampliar a capacidade humana de decidir, e não para substituir a responsabilidade humana.

27. Visão de Futuro

Nos próximos anos, parte significativa das atividades burocráticas atualmente executadas pelos síndicos poderá ser automatizada.

Sistemas inteligentes poderão organizar documentos, acompanhar contratos, identificar anomalias, analisar despesas, acompanhar equipamentos, produzir relatórios e apoiar a comunicação.

O papel do síndico tenderá, portanto, a se deslocar:

de executor de rotinas

para gestor de informações, pessoas e decisões.

Esse é o profissional que o curso pretende formar.

Gestão Inteligente de Condomínios

Formação de Síndicos para a Era da Inteligência Artificial

100 horas

80 horas de formação interdisciplinar
20 horas de Laboratório IVEPESP de Condomínios Inteligentes

Autores da Proposta

Prof. Dr. Helio Dias
Presidente do IVEPESP
Instituto para a Valorização da Educação e da Pesquisa do Estado de São Paulo
Av. Paulista, nº 1636, Conjunto 4, 15º Pavimento
Cerqueira César – São Paulo/SP
CEP 01310-200
E-mail: [email protected]

Helio Henrique Villela Dias
Engenheiro de Computação • Cientista de Dados
IVEPESP / Lello Lab / UNIFESP
https://ivepesp.org.br/membro/helio-henrique-villela-dias/