O Instituto para Valorização da Educação e da Pesquisa no Estado de São Paulo (IVEPESP) analisou os dados do relatório “Mapa de Condomínios 2025”, elaborado a partir de bases da Lello e da Receita Federal, e identificou evidências consistentes de que o setor condominial brasileiro — especialmente na cidade de São Paulo — configura-se como um dos mais relevantes e subexplorados sistemas econômicos urbanos do país.
1. Um “país dentro da cidade”
A cidade de São Paulo conta atualmente com 31.147 condomínios, sendo 92% residenciais . Trata-se de uma estrutura urbana altamente capilarizada, com concentração relevante na Zona Sul (39%), seguida pelas Zonas Leste, Oeste, Norte e Central.
Mais do que unidades habitacionais, os condomínios operam como:
- organizações administrativas complexas
- centros de prestação contínua de serviços
- estruturas com obrigações fiscais, trabalhistas e regulatórias
Em termos práticos, o condomínio brasileiro deve ser compreendido como uma empresa distribuída de base territorial, ainda não plenamente reconhecida como tal nas políticas públicas.
2. Impacto econômico direto e recorrente
O gasto médio mensal por unidade é de aproximadamente R$ 983, totalizando cerca de R$ 11.796 anuais por família .
Além disso:
- 48% das despesas correspondem a pessoal
- 21% a concessionárias (água, energia, gás)
Isso evidencia que o setor:
- movimenta bilhões de reais anualmente
- possui forte impacto em emprego urbano
- é altamente intensivo em serviços
Trata-se de um dos maiores sistemas de circulação econômica contínua nas cidades brasileiras.
3. Economia de escala e desigualdades estruturais
Os dados demonstram uma relação clara entre porte e custo:
- Condomínios com até 30 unidades: ~R$ 2.047/mês
- Condomínios com mais de 150 unidades: ~R$ 597/mês
Esse comportamento revela:
- ganhos de escala relevantes
- ineficiências em estruturas menores
- potencial para modelos de gestão compartilhada
4. O ativo estratégico oculto: dados em larga escala
Um dos elementos mais relevantes — e ainda subaproveitados — do setor é a existência de bases de dados massivas, estruturadas e históricas, como aquelas acumuladas por administradoras de grande porte.
Essas bases apresentam características raras no Brasil:
- milhares de condomínios monitorados
- séries históricas de até 10–15 anos
- dados detalhados por consumo, despesas e contratos
- diversidade territorial e socioeconômica
Trata-se de um ativo estratégico nacional, comparável a um verdadeiro:
“laboratório vivo de cidades”
5. O que a ciência de dados e a IA permitem fazer com essa base
A análise estruturada dessas bases possibilita avanços concretos:
Modelos preditivos
- previsão de despesas e consumo
- antecipação de variações e picos
Detecção de ineficiências
- identificação de desperdícios
- detecção de anomalias operacionais
Benchmarking inteligente
- comparação entre condomínios semelhantes
- identificação de melhores práticas
Modelos de risco
- previsão de inadimplência
- mitigação de perdas financeiras
Planejamento de ativos
- definição do momento ideal para obras
- priorização baseada em dados
Trata-se de uma aplicação direta de inteligência artificial com impacto mensurável no cotidiano urbano.
6. Impacto sistêmico: produtividade urbana e valorização patrimonial
A utilização estruturada desses dados pode gerar:
- redução significativa de custos operacionais
- maior previsibilidade financeira
- melhoria da governança
- aumento da transparência
- valorização dos imóveis
Em larga escala, isso representa um ganho de produtividade urbana, comparável a ganhos industriais.
7. Capital humano: uma lacuna crítica
Apesar da complexidade do setor:
- a gestão condominial ainda é predominantemente empírica
- há baixa formação estruturada de síndicos e gestores
- a adoção de tecnologia é limitada
O IVEPESP identifica a necessidade urgente de:
- formação de gestores condominiais de alto desempenho
- capacitação em dados, IA, governança e finanças
- profissionalização do setor
8. Uma agenda estratégica de inovação (proposta IVEPESP)
Com base nas evidências analisadas, o IVEPESP propõe:
1. Reconhecimento do setor como eixo econômico estratégico urbano
2. Estruturação de projetos via Lei do Bem
- uso de incentivos fiscais para inovação
- desenvolvimento de soluções em IA e ciência de dados
3. Criação de um programa nacional de gestão condominial
- com foco em produtividade, governança e tecnologia
4. Integração com políticas ambientais
- eficiência energética
- gestão hídrica
- sustentabilidade urbana
9. Oportunidade estruturante: projeto de inovação com base em dados reais
O IVEPESP entende que a articulação entre:
- bases de dados históricas do setor
- pesquisa científica (incluindo IA explicável e aprendizado contínuo)
- instrumentos de incentivo como a Lei do Bem
permite a criação de um projeto estruturante de inovação aplicada, com potencial de:
- gerar ganhos diretos para condomínios
- criar novos padrões de gestão urbana
- posicionar o Brasil na fronteira da aplicação de IA em ambientes reais
Conclusão
Os dados analisados demonstram que o setor condominial:
- já constitui um dos maiores sistemas organizacionais urbanos do país
- movimenta bilhões de reais e impacta milhões de brasileiros
- possui um dos mais ricos conjuntos de dados estruturados disponíveis no ambiente urbano
No entanto, permanece subexplorado do ponto de vista tecnológico, científico e estratégico.
O IVEPESP destaca que:
O setor condominial brasileiro, quando associado a bases de dados históricas em larga escala, configura-se como um dos ambientes mais promissores para aplicação de inteligência artificial no país. Ignorar esse potencial é abdicar de uma das mais concretas oportunidades de ganho de eficiência urbana e inovação aplicada no Brasil contemporâneo.
Assinam esta Nota Institucional
Prof. Dr. Helio Dias
Presidente do IVEPESP
https://ivepesp.org.br/membro/helio-dias/
[email protected]
Helio Henrique Villela Dias
Engenheiro de Computação | Cientista de Dados
https://ivepesp.org.br/membro/helio-henrique-villela-dias/